Las dinámicas de alquiler de viviendas continúan evolucionando y se hace esencial entender cómo la reciente Ley de Vivienda impacta en la asignación de gastos entre arrendadores y arrendatarios. Aunque un arrendador tiene la facultad de repercutir varios gastos a los inquilinos, la nueva Ley de Vivienda proyecta mayor claridad en los costos compartidos en el contrato de arrendamiento.
De acuerdo con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario». Es decir, salvo aquellos gastos que puedan ser individualizados, otros costos pueden transferirse al inquilino.
No obstante, es fundamental que los pactos de repercutir gastos estén debidamente documentados y especifiquen los montos anuales de estos costos al momento de la firma del contrato. Esto garantiza que el inquilino esté al tanto de los gastos que se le asignan y sus respectivos valores.
Dentro de los elementos que pueden ser incorporados en los contratos de arrendamiento, la Ley excluye explícitamente los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización de contratos. También establece que los gastos por servicios específicos de la vivienda, medidos mediante contadores, recaen enteramente en el arrendatario.
Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil son ejemplos de gastos que pueden ser trasladados a los inquilinos. Sin embargo, surge la interrogante de si esto podría llevar a situaciones donde los inquilinos dejen de pagar estos seguros, manteniendo las rentas, lo cual podría generar discusiones legales.
El plazo de alquiler es un punto a negociar. Aunque los arrendamientos suelen ser por un año, con posibilidad de extenderse hasta cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica, imponer un mínimo de siete años podría tener implicaciones para ambas partes. Esto podría comprometer la flexibilidad del inquilino y limitar la capacidad del arrendador de recuperar la propiedad en casos de necesidad urgente.
La actualización de alquileres según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o cualquier otro índice de referencia también se regula. Para evitar ambigüedades, se argumenta que las cláusulas que predefinen incrementos en función del IPC podrían ser inválidas, ya que las variaciones pueden ser tanto al alza como a la baja. Además, el uso del IPC como referencia para la actualización de alquileres está siendo descartado en los nuevos contratos bajo la Ley de Vivienda.
En última instancia, la clave para diseñar contratos de arrendamiento que se ajusten a la nueva Ley de Vivienda radica en comprender la división de gastos entre las partes involucradas. La ley define claramente qué elementos pueden ser incluidos y cuáles no, otorgando así una mayor claridad y equidad en el proceso de arrendamiento de viviendas.
