¿Puedo vender mi vivienda y permanecer en ella hasta encontrar otra?
La venta de una vivienda es un proceso común, pero en muchas ocasiones, el vendedor no puede entregarla de inmediato al comprador. Ya sea porque necesita tiempo para adquirir otra propiedad con el dinero de la venta o porque aún no ha recibido la vivienda que había comprado previamente, esta situación plantea cuestiones legales importantes.
Plazos y Penalizaciones
En La Coruña, como en el resto de España, el plazo máximo para la entrega de llaves de una vivienda se establece en la escritura pública de compraventa realizada ante notario. Si el vendedor no cumple con este plazo, se suele acordar una penalización por cada día de retraso en la entrega.
Posesión vs. Propiedad
Es esencial comprender la diferencia entre posesión y propiedad en el contexto de la vivienda:
Posesión: Quien hace uso de la vivienda o tiene la capacidad de hacerlo se considera en posesión de la misma. Esto incluye al propietario que no ha cedido el uso de la vivienda y a la persona a quien se le ha cedido el uso por parte del propietario (arrendatario, precarista o comodatario).
Propiedad: La propiedad se adquiere mediante una transmisión, como la compraventa, la herencia o la donación. El propietario no solo tiene derecho de uso, sino también la capacidad de disponer de la propiedad dentro de los límites legales.
Opciones Legales para la Ocupación Temporal
Cuando un vendedor desea permanecer en su vivienda después de la venta, el derecho de propiedad pasa al comprador. Para regular esta situación, se pueden utilizar varias figuras jurídicas basadas en la cesión:
1. Precario: En el precario, el comprador tolera o cede el uso de la vivienda al vendedor sin contraprestación alguna ni renta. Esta cesión no suele tener una duración específica, y el propietario puede solicitar la devolución de la vivienda en cualquier momento.
2. Comodato: En el comodato, se cede el uso de la vivienda de forma gratuita, pero se establece para un uso concreto y/o un plazo determinado. Ambas partes pueden acordar que el vendedor asuma ciertos gastos adicionales durante su ocupación, además de los obligatorios por ley.
La principal diferencia entre precario y comodato radica en la limitación temporal del último. El comodato suele ser la opción más adecuada desde una perspectiva legal, ya que su duración específica lo diferencia del precario.
Evitar Problemas Futuros
Para evitar problemas y sorpresas innecesarias, es fundamental establecer claramente en la escritura de compraventa la figura jurídica bajo la cual el vendedor ocupará temporalmente la vivienda. Esto incluye definir quién asumirá qué gastos durante este período, como los gastos de comunidad, seguro de la vivienda, impuesto sobre bienes inmuebles y reparaciones.
En La Coruña, es común pactar un período de comodato en lugar de precario, especialmente si el vendedor no debe pagar ningún importe durante su estancia en la vivienda. Esta opción brinda una base legal más sólida y claridad en cuanto a responsabilidades.
Conclusión
La ocupación temporal de una vivienda después de la venta es una situación común, pero debe gestionarse adecuadamente desde el punto de vista legal. Comprender las diferencias entre posesión y propiedad, así como las opciones legales disponibles, es fundamental para evitar conflictos futuros entre vendedor y comprador. La elección de la figura jurídica adecuada, como el comodato, proporciona seguridad y claridad en cuanto a los derechos y responsabilidades de ambas partes en La Coruña.
