Gastos y cláusulas en los contratos de alquiler
Lo que debes saber con la nueva Ley de Vivienda
En un contrato de alquiler de vivienda, es posible trasladar algunos gastos a los inquilinos. Sin embargo, es importante que esta carga no haga que el alquiler sea inviable, especialmente si existen otras viviendas donde estos gastos no se repercuten. La nueva Ley de Vivienda establece claramente que los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con la formalización de contratos están excluidos de esta posibilidad. Además, indica que los gastos por suministros con medidores individuales de la vivienda alquilada siempre serán responsabilidad del inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario».
Por lo tanto, a menos que se puedan individualizar, la mayoría de los demás gastos pueden repercutirse en los inquilinos.
La Ley requiere que los acuerdos de repercutir gastos estén por escrito y que determinen el importe anual de estos gastos en la fecha en que se firmó el contrato de alquiler. Esto tiene como objetivo que el inquilino conozca de antemano los gastos que se le trasladarán y su cuantía.
A continuación, analizaremos las cláusulas que se pueden incluir en un contrato de alquiler y cuáles no, de acuerdo con la nueva Ley de Vivienda.
Cláusulas y gastos que se pueden incluir en el contrato de alquiler
1. Gastos de Gestión Inmobiliaria: La nueva Ley excluye explícitamente los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con la formalización de contratos. Estos no pueden ser repercutidos en los inquilinos.
2. Seguros de impago de rentas y de Responsabilidad Civil: Estos seguros son gastos que pueden trasladarse a los inquilinos, siempre y cuando estos estén interesados en alquileres que incluyan la repercusión de estos costos.
3. Duración del alquiler: La duración del contrato de alquiler puede pactarse por cualquier período. Lo más común es un contrato de un año, con posibilidad de prórrogas obligatorias que pueden llevar la duración total a cinco o siete años, dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica.
4. Actualización de los Alquileres: Según la Ley, las actualizaciones de renta para 2023 están limitadas al 2% y al 3% para 2024. Además, se planea crear un nuevo índice de actualización para 2025 que reemplazará al IPC.
Cláusulas que NO se pueden incluir
1. Cláusulas de Subida Basadas en el IPC: Cualquier cláusula que prevea un aumento basado únicamente en el IPC sería nula, ya que la Ley menciona una «variación porcentual experimentada por el IPC», lo que implica que las variaciones pueden ser tanto al alza como a la baja.
2. Referencia al IPC: Con la nueva Ley de Vivienda, los contratos de alquiler de vivienda no deben utilizar el IPC como índice de referencia para la actualización anual de las rentas.
En cuanto a los gastos, la Ley establece que las inmobiliarias no pueden repercutir ciertos gastos en los inquilinos en contratos de vivienda. Esto incluye gastos previos a la firma del contrato, como los relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización de contratos.
La Ley no limita la repercusión de otros gastos posteriores a la firma del contrato, como los derivados de la administración continua del alquiler. Sin embargo, estos servicios deben ofrecer un beneficio directo para los inquilinos, como la limpieza al finalizar el contrato o servicios de reparación.
En resumen, la nueva Ley de Vivienda establece pautas claras sobre los gastos que se pueden repercutir a los inquilinos y las cláusulas que pueden incluirse en los contratos de alquiler. Es esencial comprender estas regulaciones al negociar un contrato de alquiler para garantizar un acuerdo justo y legal para ambas partes.
